Les résidences gérées et de services représentent un secteur d’investissement immobilier connu des initiés et pourtant accessible à tous, souvent conseillés par les gestionnaires de patrimoine. L’investissement, sécurisé pourvu que l’on soit bien accompagné, procure des revenus fixes sur le long terme mais pas seulement. Quand il est bien administré, il peut être source de fortes plus-values.
Nous abordons ici les résidences ehpad, séniors, affaires, tourisme et étudiantes.
Qu’est ce qu’une résidence services ?
Les résidences gérées ou résidences services (autre dénomination) sont des résidences qui comportent un locataire unique pour l’ensemble des lots qui appartiennent à des investisseurs ayant investi sous le régime LMNP. Le locataire, que l’on dénomme également gestionnaire ou exploitant, correspond à une société spécialisée dans l’exploitation des résidences services et va signer un bail commercial avec chaque propriétaire des appartements. Ensuite ce gestionnaire va sous-louer les appartements à des touristes par exemple en leur offrant des services tels que le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, l’accueil et la fourniture du linge.
Pourquoi ces investissements en location meublée non professionnelle (LMNP) sont-ils si recherchés ?
Un gros avantage fiscal
La fourniture d’au moins 3 des 4 services mentionnés ci-dessous par l’exploitant locataire implique l’assujettissement à la TVA pour le propriétaire. Concrètement cela veut dire que l’acheteur-investisseur va pouvoir récupérer la TVA à 20% sur la valeur du bien neuf et sur toutes ses factures comportant de la TVA ce qui est intéressant si le bien est vendu au prix de marché. C’est un point de vigilance essentiel.
En outre, les revenus ne sont généralement pas imposés fiscalement dans la mesure où il est déduit un amortissement annuel qui permet de gommer les revenus d’un point de vue fiscal et donc de ne pas payer ni d’impôt sur le revenu ni cotisations sociales.
Pour cela l’investisseur sera imposé en tant que loueur meublé non professionnel autrement dit LMNP et devra opter pour le régime du réel simplifié ce qui lui permettra en plus de reporter ses déficits fiscaux sur 9 ans.
En outre, et cela est significatif, malgré les amortissements déduits fiscalement qui ont permis de ne pas être imposé fiscalement, lors de la vente c’est le régime des particuliers et non des professionnels qui sera appliqué pour calculer la plus-value. Le LMNP en résidence services, une vraie niche fiscale !
Une sécurisation des revenus
C’est surtout sur le marché de la revente, dit marché secondaire, que ces biens en LMNP sont recherchés car ils bénéficient d’une antériorité d’exploitation qui met l’investisseur à l’abri de toute baisse de loyer, c’est un élément de sécurité très fort.
En effet, après quelques années d’exploitation, la résidence a atteint son rythme de croisière si bien que l’on peut voir si l’exploitation de la résidence est viable ou pas. Si l’exploitation est viable, le risque de baisse des loyers est alors écarté dans l’avenir. C’est un point de vigilance auquel il faut être très attaché afin de totalement sécuriser l’investissement en résidence services LMNP.
Les résidences gérées acquises sur le marché de la revente sont alors synonymes de revenus fixes sécurisés indispensables lors de la retraite.
Des plus-values potentielles
Enfin, et on y pense rarement, certains bien disponibles sur le marché secondaire révèlent de fortes plus-values à la revente. En effet certains biens en résidences services sont dits « réversibles », c’est-à-dire qu’il existe des possibilités que l’appartement ou la maison en résidence services puisse être transformé en résidence classique.
Avec des prix d’achat sur le marché secondaire décotés entre 10 et 40% par rapport au marché immobilier local, la revente par la suite sur le marché classique génère immédiatement une très belle plus-value.
Quelles sont les catégories de biens disponibles sur le secteur immobilier du LMNP en résidences services?
On distingue 5 catégories : les ehpad, les résidences séniors, les résidences affaires, les résidences de tourisme et les résidences étudiantes.
Les ehpad
Les EHPAD sont des établissements destinés aux personnes âgées dépendantes. L’âge d’entrée est en moyenne de 85 ans. Il existe environ 1400 ehpad privés en France, soit seulement 18% du parc total, le reste étant public.
Le marché du neuf étant bloqué, il n’y a plus d’autorisations données, le marché est animé par les reventes sur le marché secondaire. Les rendements bruts offerts varient entre 4 et 5%. Des faibles charges et des revenus sécurisés permettent d’obtenir des rentabilités TRI parfois supérieures à 5%, soit un excellent taux de rendement. Ce marché étant très spécifique, un accompagnement est nécessaire.
On estime que le nombre de personnes de plus de 85 ans devrait représenter plus de 3,5 millions de personnes en 2040. Le taux d’occupation de ces résidences est donc garanti dans l’avenir car il s’agit d’une projection basée sur la démographie d’aujourd’hui.
Les résidences séniors
Les résidences séniors sont destinées aux personnes âgées autonomes entre 65 et 85 ans. Il en existe environ 600, c’est un secteur en plein développement mais comme tout secteur en développement, la prudence s’impose.
Il y a aujourd’hui plus de 13 millions de séniors de plus de 65 ans en France. Là aussi, comme pour les ehpad, le remplissage est garanti à condition que ces résidences soient bien placées, c’est-à-dire en centre-ville et dans un bassin adéquat en termes de capacité de remplissage et de pouvoir d’achat.
Il s’agit donc d’un marché porteur du fait du vieillissement de la population.
Les résidences de tourisme
On compte environ 2200 établissements en France. C’est un marché solide avec peu de nouveaux établissements. C’est encore une fois le marché secondaire qui anime les ventes.
C’est le secteur où l’on trouve les meilleures opportunités en termes de rendement et de plus-values. Il n’est pas rare de commercialiser des biens offrant un rendement de 6% avec une sécurité de ne pas voir le loyer réduit à l’avenir et une décote de 10 à 40% par rapport au prix de marché local. C’est aujourd’hui un investissement privilégié parmi les produits LMNP.
Les résidences affaires
Elles sont au nombre de 600 environ et destinées à du court séjour pour des personnes en déplacement professionnel. Peu à peu, cet hébergement est devenu mixte entre du court et moyen séjour. Ces résidences ont été durement affectées par la crise sanitaire mais il existe des acteurs solides détenant un parc de résidences de bonne facture et bien placées.
C’est un secteur en pleine restructuration où les opportunités existent avec de très beaux rendements supérieurs à 6%. Là aussi un secteur où il faut investir avec une stratégie très sélective.
Les résidences étudiantes
Avec environ 1500 résidences, le marché est en pleine expansion. Il est directement corrélé à la population étudiante qui est en croissance en France.
Le nombre d’étudiants en France en 2020 est de 2,5 millions, toujours en croissance. Face au manque de logement, l’investissement en résidence étudiante en fait un marché très attractif et une belle option de placement dans la mesure où le remplissage des résidences n’est pas soumis aux aléas climatiques ou au climat des affaires. La régularité de paiement des loyers assure la sécurité de ce placement immobilier en LMNP. Une attention particulière sera portée à la localisation car l’approche macro-économique ne suffit pas à elle-même, elle doit être complétée par une étude sur la localisation, l’avenir et le développement du pôle étudiant (choisir des grandes métropoles).
La Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif très simple : il consiste en l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, que l’on mettra en location après l’avoir meublé. La LMNP est très attrayante de par ses avantages fiscaux considérables et sa rentabilité, mais la question se pose : à qui la LMNP est-elle destinée ?
Nous verrons dans cet article :
1) Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
2) Quelles conditions pour une LMNP ?
3) Qui peut investir en LMNP ?
4) Dans quels produits investir en LMNP ?
5) Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?
1) Les avantages de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Les avantages d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle sont nombreux, comme par exemple :
- Des revenus complémentaires. Ce dispositif permet en effet de générer des revenus complémentaires sans soucis de gestion.
- La fiscalité très attractive. La LMNP n’est pas imposée en revenus fonciers. Il est en effet possible de choisir l’un des régimes suivants :
o Régime réel : ce régime permet d’effectuer une déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable (intérêts du prêt immobilier, taxe foncière, charges de copropriété, frais de Notaire, honoraires divers, travaux de réparation et d’entretien, primes assurances, déplacements divers). Il permet également d’amortir le prix d’achat du bien.
o Micro BIC : ce régime permet de bénéficier de 50% d’abattement sur les revenus locatifs. Cela signifie donc que le propriétaire ne paiera d’impôts que sur la moitié des loyers perçus.
Peu importe le régime choisi, la fiscalité sera plus intéressante qu’en location nue.
La durée d’engagement sur un choix de régime n’est que d’un an, il est donc possible de changer de régime chaque année de détention du logement.
- La rentabilité. La location meublée sous bail commercial (ou non), offre bien souvent des taux de rentabilité élevés, jusqu’à une dizaine de %.
- En cas de LMNP géré, un bail commercial lie le propriétaire à un exploitant, qui s’occupe du remplissage de la résidence et de son bon fonctionnement. La gestion locative est donc déléguée, ce qui apporte une tranquillité d’esprit au propriétaire.
- La possibilité de se créer un patrimoine immobilier, et de le diversifier. Les revenus complémentaires générés peuvent également permettre de préparer sa retraite.
2) Quelles conditions pour une LMNP ?
Afin qu’un bien puisse obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l’investissement doit respecter certaines conditions :
- Bien entendu, le bien doit être meublé pendant toute la durée d’exploitation. Un logement est qualifié de meublé s’il dispose de suffisamment d’équipements et mobiliers le rendant propre à la location. Il doit obligatoirement fournir les prestations suivantes :
o Literie avec matelas et couverture
o Volets ou rideaux dans les chambres
o Plaques de cuisson
o Four ou four à micro-ondes
o Réfrigérateur
o Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
o Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
o Ustensiles de cuisine
o Table
o Sièges
o Etagères de rangement
o Luminaires
o Matériel d’entretien ménager
Si jamais la liste de meubles et d’équipements se trouvait incomplète, le bail meublé pourrait être remise en question par un juge compétent, qui pourrait requalifier le bail en non-meublé.
- Le bien doit également avoir une surface supérieure à 9m2.
- Enfin, le lot doit être loué à usage d’habitation. Le logement peut être un appartement ou une maison et être loué de façon saisonnière (résidence de tourisme ou affaires) ou à titre de résidence principale (EHPAD, résidence Sénior, résidence étudiante).
3) Qui peut investir en LMNP ?
En théorie, chaque contribuable peut investir en LMNP.
Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le propriétaire doit cependant respecter plusieurs conditions :
- Il doit être un particulier, et non un investisseur immobilier professionnel.
- Il doit bien sûr être propriétaire du bien en direct. Les fonds de type SCPI ne permettent par exemple pas de bénéficier du statut LMNP.
- Il faut de plus inscrire son activité au Centre des Formalités des Entreprises (CFE) du lieu où se situe le lot, ou au greffe du Tribunal de Commerce, dans un délai de 15 jours, en remplissant le formulaire P0i. Cette démarche permettra d’obtenir un numéro SIRET, qui sera à inscrire sur les déclarations de revenus. Si un même propriétaire dispose de plusieurs lots en LMNP, il sera nécessaire d’obtenir un n° SIRET différent pour chaque bien.
En parallèle, il faudra retourner les formulaires 1446 au Service des Impôts des Entreprises (SIE), afin de déclencher la cotisation foncière des entreprise (CFE).
- Les revenus perçus dans le cadre de la location meublée, doivent être déclarés sous le régime réel ou micro-BIC. Leurs montants doivent apparaître sur la déclaration de revenus annuelle du propriétaire.
- Pour être concerné par le dispositif LMNP, il ne faut pas que le montant des loyers annuels perçus par le propriétaire au titre de la location n’excède 23 000€ TTC ou 50% des revenus globaux.
Si tel est le cas, il sera nécessaire de souscrire au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de d’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
4) Dans quels produits investir en LMNP ?
Il est possible d’investir en LMNP en résidence services dans différents types de secteurs : résidences de tourisme, résidences affaires, résidences étudiantes, Ehpads ou encore résidences sénior.
- Résidence de tourisme : une résidence de tourisme est située dans une région recevant du public en villégiature. Elle peut être composée d’appartements en immeubles ou de petites maisons. Bien souvent, différents services et infrastructures sont proposés dans la résidence, comme par exemple une piscine, une salle de sport, une supérette, des infrastructures sportives, un restaurant, etc.
Ce type de résidence peut accueillir du public à l’année, ou seulement de façon saisonnière.
La France étant une destination touristique majeure, elle comporte de nombreuses résidences de tourisme.
- Résidence affaires : les résidences affaires sont fréquentées par une clientèle de professionnels, et sont généralement situées dans les centres des villes ou dans les zones d’activités, proche des gares, aéroports et grands axes autoroutiers. Ces résidences diffèrent de l’hôtel car elles proposent des logements entièrement équipés et indépendants.
- Résidences étudiantes : les résidences étudiantes sont destinées aux étudiants cherchant à se loger pendant l’année scolaire. La localisation a une importance majeure car les étudiants chercheront à se loger au plus proche de leurs universités et écoles, mais également près des transports en commun et du centre-ville.
- Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) : ces résidences, destinées aux séniors, proposent des chambres avec prestations médicalisées. Le nombre de personnes âgées étant en hausse, la demande pour ce type de logement est importante.
- Résidence Sénior : ce type de résidence accueille des personnes âgées non dépendantes. Elles sont souvent situées près des établissements de santé.
Tous ces types de résidences ont en commun le fait qu’elles sont gérées par un exploitant unique, lié aux propriétaires par un bail commercial. L’investisseur ne supporte donc pas la gestion locative.
5) Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente des avantages fiscaux très généreux pour l’investisseur, dans le cadre du régime d’imposition au réel, que ce soit sur des biens neufs ou sur le marché ancien :
- Prise en compte de toutes les charges se rattachant au bien. En effet, en location meublée, les propriétaires vont pouvoir déduire de leurs loyers encaissés tous les montants de charges liés au logement. Ces charges doivent faire partie des catégories suivantes : frais de gestion, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparations, les provisions pour charges de copropriété, les assurances et les intérêts d’emprunt, certains travaux comme les ravalements, réfection de toitures, etc.
- Déduction de l’amortissement. Dans le cas du régime d’imposition au réel, il est possible de déduire chaque année l’amortissement, c’est-à-dire une fraction de la valeur du bien.
- Régime des plus-values favorable. Le statut LMNP est aligné sur le régime des particuliers en cas de plus-value à la revente, et non des professionnels. On ne tient donc pas compte des amortissements.
- La TVA sur les dépenses liées au bien est récupérable après déduction de la TVA sur les loyers.
D’autres avantages fiscaux sont à prendre en compte lors de l’acquisition d’un bien en LMNP neuf :
- Récupération de TVA : à l’acquisition d’un bien en état futur d’achèvement (VEFA), le propriétaire récupère la TVA sur l’investissement (20%).
- Avantage fiscal : les biens acquis neufs en résidences services pour étudiants ou en EHPAD sont éligibles, jusqu’au 31 décembre 2022, à la loi Censi-Bouvard. Ces biens doivent faire l’objet d’un bail commercial.
Cette loi permet à l’acquéreur d’effectuer une déduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’acquisition, répartis sur 9 ans.
Attention, le dispositif Censi-Bouvard n’est pas compatible avec l’amortissement.
Après plusieurs années de possession de votre bien en LMNP, vous vous posez sûrement la question de la revente. Comment faire pour revendre son bien, et quand penser à la revente ?
Vous trouverez dans cet article nos 10 conseils pour une revente sans soucis !
Conseil n°1 : Penser à la revente… Dès l’achat !
Conseil n°2 : Choisir le bon moment pour vendre
Conseil n°3 : Vendre après des travaux
Conseil n°4 : Mettre en valeur son bien
Conseil n°5 : Estimer son bien et choisir le juste prix
Conseil n°6 : Comprendre sa cible
Conseil n°7 : Estimer la plus-value espérée
Conseil n°8 : Vérifier la solvabilité de l’acquéreur
Conseil n°9 : Bien comprendre la TVA
Conseil n°10 : Bien choisir son intermédiaire
Conseil n°1 : Penser à la revente… dès l’achat !
Réussir la revente de son bien en LMNP suppose d’y avoir pensé dès l’acquisition !
La revente d’un bien en Loueur en Meublé Non Professionnel en résidences de services (résidence tourisme, affaires, étudiant, EHPAD ou Sénior) est très peu abordée lors de l’achat. Pouvoir revendre son bien dans les meilleures conditions quelques années plus tard est pourtant un critère principal.
En effet, un investissement en statut LMNP dans une résidence services n’est pas un investissement dans la pierre, mais un investissement financier. C’est avant tout un placement, et son objectif majeur est la perception d’un revenu annuel, presque indépendamment de l’évolution de la valeur du marché immobilier classique.
Premièrement, il convient d’investir sur un marché porteur. La croissance de la demande comparée à l’offre est particulièrement intense en EHPAD, comme en résidence étudiante par exemple. Investir sur des secteurs en forte croissance assurera une attractivité du bien à la revente quelques années plus tard.
De plus, investir en LMNP, c’est avant tout investir sa confiance dans un professionnel d’exploitation du secteur choisi. C’est donc en très grande partie la qualité de cet exploitant et sa solidité financière qui priment !
En effet, la solidité du gestionnaire permettra de percevoir des revenus payés en temps et en heure et bien calibrés ; de profiter de la revalorisation annuelle de votre loyer prévue au contrat (indexation) ; et de voir votre bail commercial renouvelé dans les mêmes conditions (habituellement après 9 ou 11 ans).
Si l’exploitation de votre résidence n’est pas rentable pour votre exploitant, les risques sont élevés pour la suite de l’exploitation.
Il est donc très important de faire le choix de la qualité de la société d’exploitation.
Les futurs acheteurs devront également être très attentifs à la qualité du bail commercial, à l’acquisition d’un bien. Le bail lie le Bailleur (propriétaire) au preneur (gestionnaire). Il est rédigé par le Preneur, et doit comporter les points suivants :
La durée : les baux sont en règle générale engagés sur une période longue, de 9 à 12 ans
Le montant du loyer
La périodicité d’indexation de ce dernier (annuelle ou triennale) et le mode de calcul de la revalorisation contractuelle des loyers (pourcentage fixe ou Indice des Loyers Commerciaux (ILC)).
Qui prend en charge les travaux d’entretien courants et les gros travaux de réparation/rénovation (articles 605 et 606 du Code Civil).
Un bail commercial à l’avantage du bailleur sera donc le point de départ d’un bon investissement.
Bien entendu, d’autres critères de choix sont importants, comme la qualité de la construction ou l’emplacement de la résidence. Ils sont bien entendu à prendre en compte également dans votre choix d’investissement.
Conseil n°2 : Choisir le bon moment pour vendre
Revendre au bon moment permettra une transaction au meilleur prix et sous les meilleurs délais.
La saisonnalité n’a pas d’importance particulière sur la revente. En effet, le marché de la location meublée est constamment recherché. Il n’y a pas de meilleure époque de l’année pour décider de commercialiser. Le premier semestre est souvent un peu plus dynamique, mais la demande est présente tout l’année.
Sauf exceptions, il n’y a pas de durée minimum à respecter pour la détention d’un bien en résidence services. Cependant, on estime qu’il est important de conserver le bien quelques années afin d’amortir les frais liés à l’acquisition (frais de Notaire, frais d’agence éventuels, frais de courtage, etc).
De plus, il est possible de revendre son bien sous bail commercial à n’importe quel moment de la vie du bail.
Cependant, un produit en LMNP avec un bail fraîchement renouvelé sera beaucoup plus facile à vendre et attractif qu’un produit avec un bail en fin de durée. En effet, les acheteurs potentiels aiment avoir de la visibilité sur l’avenir.
Il est donc déconseillé de vendre son bien juste avant la fin de bail, car cela décourage de nombreux acquéreurs. Il est très courant que l’exploitant souhaite modifier certaines clauses du bail commercial au renouvellement (montant des loyers, à la charge de qui sont les travaux, frais de rénovation, etc). L’investissement présentera donc un risque. Bien entendu, la revente en fin de bail est toujours possible, mais sera plus difficile et il faudra s’armer de patience. De plus, le prix s’en trouvera légèrement impacté, car pour être attractif, un bien en fin de bail devra proposer une rentabilité plus intéressante qu’un bien avec un bail récemment renouvelé.
Le cas de la loi Censi-Bouvard
Attention, dans le cas particulier de l’acquisition d’un bien en LMNP neuf en résidence services avec un dispositif d’avantage fiscal Censi-Bouvard, le propriétaire s’est engagé à conserver le bien pendant 9 ans sous bail commercial. Si le lot a été acquis en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), les 9 ans commencent à courir à partir du démarrage du bail.
Il faut donc être vigilant sur la période de revente, afin de ne pas avoir à rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt perçue.
Au terme des 9 ans de détention, le contribuable est libéré de ses obligations auprès de l’administration fiscale et peut revendre son bien quand il le souhaite.
Il existe cependant quelques exceptions prévues dans le Code Général des Impôts. La cession du bien avant les 9 ans obligatoires de détention engagées par ce dispositif n’entrainera pas d’obligation de remise en cause de l’avantage fiscal dans les 4 conditions suivantes :
invalidité du contribuable ou de l’un des membres du couple
rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur du contribuable ou de l’un des membres du couple
décès du contribuable ou de l’un des membres du couple
décision d’expropriation pour cause d’utilité publique frappant l’établissement ou la résidence, contraignant le contribuable ou l’un des membres du couple à cesser la location
Conseil n°3 : Vendre après des travaux
Lorsqu’un propriétaire détient un bien en Location Meublée Non Professionnelle en résidence services, la répartition des travaux est effectuée entre le Bailleur (propriétaire) et le Preneur (Exploitant) dans le bail commercial.
Ainsi, en EHPAD, tous les travaux sont habituellement à la charge du Preneur, ne faisant donc peser aucune charge financière sur le bailleur.
Dans les résidences Tourisme, Affaires et Etudiant, il est usuel que les travaux d’entretien soient à la charge du Preneur, mais que les gros travaux soient à la charge du Bailleur.
Dans ce cas, des travaux d’entretien et de rénovation des parties communes sont votés en assemblée générale. Il est intéressant de vendre son bien quand des travaux d’envergure viennent d’être réalisés, car un acquéreur potentiel préfèrera investir dans un bien sans risque de gros travaux à sa charge dans l’année à venir.
De la même manière, le renouvellement du mobilier et les rénovations des parties privatives sont la majeure partie du temps à la charge du bailleur.
Le renouvellement du mobilier est souvent demandé par le preneur au renouvellement du bail, accompagné de quelques travaux de rénovation du logement, afin de conserver l’attractivité de la résidence.
Comme pour les gros travaux, il sera plus aisé de revendre un bien ayant été récemment redécoré et avec un mobilier neuf, car il n’y aura pas de risque de frais à prévoir dans l’immédiat pour l’acheteur.
Conseil n°4 : Mettre en valeur son bien
Pour attirer les acquéreurs, il est important de présenter des biens bien entretenus, dans des résidences aux normes et en bon état.
Comme indiqué dans la catégorie précédente, bien souvent, en Résidences Services, les travaux sont engagés par le Preneur, le propriétaire n’a donc pas la main sur le moment où des travaux de rafraîchissement sont effectués.
Le Preneur proposera souvent des travaux de rafraichissement ou de renouvellement de mobilier (partiel ou total) au renouvellement du bail, ce qui permettra de conserver le bien en bon état, et de conserver l’attractivité de la résidence.
Ces petits travaux sont souvent remis à plus tard, il est conseillé de les faire effectuer lorsque le gestionnaire vous en fait la demande.
De plus, afin de s’assurer un débouclage rapide et dans de bonnes conditions, il est important de soigner la présentation de son offre. Se tourner vers un interlocuteur dont c’est le métier vous assurera de vous adosser à un professionnel connaissant parfaitement le marché, et qui saura mettre en valeur les points forts du bien.
Conseil n°5 : Estimer son bien et choisir le juste prix
Estimer son bien
Point de départ du processus de revente de son LMNP, l’évaluation de la valeur d’un bien d’occasion n’est pas toujours chose aisée. Il est important de se tourner vers un spécialiste du secteur afin de fixer un prix cohérent.
Contrairement au marché de l’immobilier classique, où la valeur est calculée en fonction du m² constaté dans le quartier, la valorisation d’un bien sur le marché secondaire sur LMNP relève en fait d’une approche liée à la rentabilité.
Pour rappel, la rentabilité locative d’un bien immobilier se calcule comme suit : Loyer annuel HT / valeur du bien immobilier X 100.
On s’attachera donc à calculer le prix de vente du bien en fonction de deux facteurs : le loyer annuel HT, et la rentabilité attendue sur ce type de produit par un investisseur.
La rentabilité est liée à de multiples facteurs.
Alors comment fixer la rentabilité attendue sur son bien LMNP d’occasion ? Celle-ci dépend en fait de nombreux facteurs qui vont être étudiés avant même de vous proposer une évaluation : une équation à plusieurs inconnues !
• La qualité du bail commercial et des avenants : durée et visibilité du bail (les investisseurs ont besoin d’un horizon long), révision des loyers, à la charge de qui sont les différents travaux (article 605 et 606). C’est évidemment un des points clés puisqu’il va déterminer la rentabilité du LMNP d’occasion.
• La qualité de l’exploitant : un investisseur aura plus de facilité à se tourner vers un gestionnaire ayant bonne réputation, payant ses loyers en temps et en heure, et étant transparent avec ses bailleurs. C’est un autre élément clé de l’évaluation car il va déterminer la rentabilité future du LMNP.
• L’état général de la résidence : une résidence récente et bien entretenue présentera moins de risques de gros travaux de rénovation dans les années à venir et sera plus attractive pour les personnes y séjournant.
• Montant des charges de copropriété : les piscines et infrastructures de loisirs faisant grimper les charges de copropriété, il est important de vérifier leur montant annuel.
• La destination du règlement de copropriété : le RCP de la résidence est également analysé, afin de définir la réversibilité ou non du bien.
• Les comptes d’exploitation de la résidence : l’analyse des comptes d’exploitation de la résidence permet également de s’assurer de la pérennité de l’exploitation. Par exemple, si les loyers représentent une part trop élevée des résultats d’exploitation, il y a fort à parier qu’une baisse de loyer interviendra à terme.
Outre la rentabilité, d’autres facteurs entrent également dans l’établissement de la valeur :
• Le renouvellement du mobilier : si un renouvellement total ou partiel du mobilier à la charge du bailleur est prévu dans un futur proche, celui-ci devra être pris en compte dans l’évaluation.
• Les travaux : de la même manière, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale doivent être scrupuleusement étudiés afin de connaître au mieux les travaux effectués ou prévus dans la résidence.
Et l’emplacement du bien dans tout cela ?
Si l’emplacement de la résidence n’a pas d’impact direct sur le prix de vente du bien, il n’en reste pas moins un critère très important.
Il est donc important de vérifier la cohérence de la résidence avec services avec son environnement :
- Une résidence tourisme devra être située dans une région attractive pour les personnes en villégiature, par exemple proche de la mer ou des stations de ski,
- Une résidence affaires devra se situer au cœur des grandes villes et proche des gares et grands axes autoroutiers,
- Une résidence EHPAD devra être construite de préférence proche d’un bourg et des grands axes, dans une région à forte densité de seniors,
- Une résidence étudiante devra se trouver dans une ville universitaire attractive, au plus proche des grands pôles universitaires ou à minima être très bien desservie par les transports en commun.
Choisir le juste prix
Choisir le juste prix de son bien en LMNP n’est pas toujours facile. Il est important de se tourner vers un professionnel du secteur, qui saura vous guider sur la rentabilité du bien LMNP, car c’est le paramètre le plus important du processus, qui fixe le prix de vente et fait la différence avec un logement classique.
Choisir la rentabilité optimale pour la revente d’un bien en LMNP relève bien souvent d’un arbitrage personnel entre rendement locatif élevé pour attirer les acquéreurs, et rendement locatif plus faible, afin de maximiser le net vendeur. Il est dans tous les cas recommandé de se faire accompagner par une agence connaissant le marché et ayant le réseau pour commercialiser ce type de biens.
Conseil n°6 : Comprendre sa cible
Pour revendre son bien en LMNP en résidence services dans les meilleures conditions, il convient de comprendre sa cible.
La revente d’un bien en statut LMNP diffère complètement de la revente d’un bien immobilier sur le marché classique. En effet, lorsque l’on revend sa résidence principale ou un bien d’investissement classique, une dimension sentimentale entre en compte, car les acheteurs sont davantage à la recherche d’un bien pour lequel ils auront un coup de cœur.
Dans le cas de la résidence services, cette dimension sentimentale est complètement mise de côté, pour s’attacher à la pertinence de l’acquisition d’un point de vue économique et patrimonial.
Les acheteurs sont avant tout à la recherche de la sécurité et du rendement, dans un secteur porteur. Ils s’attacheront donc au potentiel locatif du bien, à la crédibilité du gestionnaire, et à un loyer intéressant mais bien calibré.
L’investisseur sera bien souvent accompagné par un Conseiller en Gestion de Patrimoine, qui saura le guider sur le type de produit et les avantages et inconvénients de chaque lot en fonction de son profil.
Conseil n°7 : Estimer la plus-value espérée
Les propriétaires LMNP sont assujettis au régime d’imposition des plus-values des particuliers.
Le calcul de cette plus-value est simple, c’est la différence entre :
Le prix de revente du bien meublé
Le prix d’achat du bien HT
Il est possible de minorer ces deux facteurs :
Dans le cas du prix de revente du bien, il est possible au contribuable de le minorer des frais liés à la vente, comme par exemple les frais de diagnostics obligatoires, ou des frais d’agence,
Dans le cas du prix d’acquisition, il est possible au contribuable d’augmenter le prix d’acquisition en y incluant certains frais qu’il peut justifier : charges ou indemnités versées au vendeur lors de l’acquisition, frais d’acquisition (frais de Notaire), droits d’enregistrement, TVA,
Attention, lorsqu’un bien en LMNP a été acquis à titre gratuit, dans le cas d’une donation ou d’un héritage, par exemple, c’est la valeur vénale du bien figurant dans l’acte de donation ou de succession qui sera prise en compte. Ici encore, il sera possible de la majorer des frais liés à l’acquisition, comme les frais de Notaire ou de donation.
La valeur d’un bien en cas de donation ou de succession n’a donc pas intérêt à être minorée, car en cas de cession, il y aura un impact négatif par le paiement d’une plus-value.
Une fois le montant de la plus-value brute calculée, cette dernière sera ensuite réduite d’un certain nombre d’abattements afin de faire diminuer le montant de l’impôt.
L’impôt sur la plus-value est en réalité composé de 2 éléments distincts : l’impôt sur le revenu, représentant 19%, et l’impôt sur les prélèvements sociaux, représentant 17,2%.
En ce qui concerne la partie « impôt sur le revenu » de 19%, il sera possible de calculer un abattement comme suit :
De la 1ere à la 5e année de détention : pas d’abattement possible,
De la 6e à la 21e année de détention : abattement de 6% par an,
Pour la 22e année de détention : abattement de 4%,
Après 22 ans de détention : exonération totale d’impôt sur la plus-value.
Il y aura également un abattement sur les « prélèvements sociaux », de 17,2%. Il sera appliqué comme suit :
De la 1ere à la 5e année de détention : pas d’abattement possible,
De la 5e à la 21e année de détention : abattement de 1,65% par an,
Pour la 22e année de détention : abattement de 1,60%,
Après 22 ans de détention : abattement de 9%,
Au-delà de 30 années de détention révolues : exonération totale des prélèvements sociaux.
Dans le cas du LMNP, il est à noter que les amortissements dont a bénéficié le Loueur en Meublé Professionnel sur ses revenus locatifs déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ne sont pas inclus dans les plus-values immobilières. C’est donc un avantage fiscal de plus du LMNP.
C’est le notaire en charge de la vente du bien en LMNP qui effectuera les formalités déclaratives et de paiement de l’impôt pour le compte du vendeur, au moment où il enregistrera l’acte authentique auprès du service de publicité foncière.
Conseil n°8 : Vérifier la solvabilité de l’acquéreur
Cette étape sera effectuée par l’agence spécialisée dans la revente de biens en LMNP sur le marché secondaire que le vendeur aura mandaté.
Une fois une offre reçue pour le bien, il est important de vérifier la solvabilité de l’investisseur, afin de valider que la vente ira bien à son terme, c’est-à-dire qu’il est en mesure de financer l’opération.
En règle générale, un investisseur est accompagné par un professionnel de la Gestion de Patrimoine (Conseiller en Gestion de Patrimoine), qui se charge de s’assurer de la fiabilité de son client avant toute recherche. Les risques sont donc réduits.
L’agent et le conseiller de l’acquéreur se chargeront de faire les vérifications suivantes :
En cas d’achat sans financement, l’acquéreur finance son achat comptant. Il dispose donc déjà des fonds et est en mesure de présenter une attestation de détention des fonds,
Si l’acquéreur potentiel fait appel à un organisme de crédit pour financer le bien, il est possible de demander un accord de principe à sa banque, avant l’édition de l’offre de prêt, afin de s’assurer de sa capacité à financer le bien.
Dans tous les cas de figure, l’accompagnement par un spécialiste assurera que toutes ces étapes soient réalisées, et diminuera les risques d’annulation du dossier.
Conseil n°9 : Bien comprendre la TVA
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt qui s’applique systématiquement à l’acquisition d’un achat immobilier neuf. Il s’avère cependant qu’au moment de l’acquisition, le contribuable peut bénéficier d’un avantage considérable.
Dans le cas de l’acquisition d’un bien en LMNP en résidence services ou en LMNP Censi-Bouvard neuf, il est possible de bénéficier du remboursement du paiement de la Taxe du la Valeur Ajoutée (TVA) sur le prix d’acquisition (20% du prix d’acquisition depuis le 1er janvier 2014).
En échange de cet avantage fiscal, le propriétaire s’engage à maintenir le bien pendant 20 ans sous exploitation commerciale, à compter de la date de livraison du bien.
Une fois passée cette date, l’avantage fiscal est définitivement acquis pour le propriétaire du bien. Mais cela empêche-t-il la revente, ou remet-il en cause l’avantage en cas de changement de propriétaire ?
Dans le cas de la revente d’un bien en LMNP, ce remboursement de TVA sur l’acquisition n’est pas remis en cause si elle respecte les critères suivants : les deux parties (acquéreur et vendeur) doivent être assujetties à la TVA, et l’acquéreur reprend les obligations du vendeur. Il doit donc maintenir les loyers à la TVA, en continuant l’exploitation du bien sous bail. Le futur propriétaire devra donc continuer d’appliquer la TVA sur les revenus perçus, et la reverser à l’administration fiscale jusqu’à la date des 20 ans.
Dans le cas où l’acheteur ne remplirait pas ses obligations, c’est à lui que reviendrait de rembourser une partie de la TVA à l’administration fiscale, au prorata des années restantes.
Conseil n°10 : Bien choisir son intermédiaire
Revendre son bien en statut LMNP en résidence de services présente des contraintes. Un bien en LMNP étant en effet un produit d’investissement très spécifique, il est indispensable de faire appel à une agence spécialisée pour la revente. Faire appel au bon professionnel spécialisé dans ce type de prestations est donc une première étape pour s’assurer d’une transaction au bon prix, dans des délais rapides, et à un acquéreur adéquat, étant au fait de toutes les spécificités du produit.
Les méthodes d’évaluation et de commercialisation diffèrent de l’immobilier classique. De plus, le LMNP a ses spécificités de location, de travaux, d’impacts fiscaux. Un agent immobilier classique n’aura pas forcément les connaissances sur ce type de produit, et le réseau pour trouver un acquéreur.
Choisir une agence spécialisée dans la revente de biens en LMNP sur le marché secondaire, comme iPierre, c’est faire le choix d’un professionnel du secteur.
Chez iPierre, l’analyse précise et détaillée de nombreux points permet de vous proposer une évaluation précise et au juste prix.
iPierre appartient au groupe CELAVI, leader de l’administration de biens et syndic de copropriété de l’immobilier géré depuis 17 ans. Avec plus de 7 000 lots sous bail commercial en gestion, notre équipe dispose d’une connaissance très étendue du secteur de l’immobilier géré et de tous ses acteurs, en particulier les exploitants.
Notre agence communique tous les biens en stock à des réseaux de partenaires professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine de Patrimoine, qui ont le savoir-faire et le réseau nécessaires à la commercialisation de ce type de biens en résidence gérée.
Vous êtes assurés que les acquéreurs potentiels sont informés de tous les tenants et aboutissants de ce type d’acquisition et que la transaction se passera facilement.
